【マンションオーナー必見！】マンションやアパートを貸すときに抑えておきたいポイント！何から始めればいい？②知っておきたい予備知識

前回はマンションやアパート貸し出す際の流れをご説明いたしました。

今回は「予備知識としてこれは知っておかないといけないよ」という内容をまとめてあります。

まずは管理の種類からご説明させて頂きます。

管理というのは、不動産会社が募集や入居者の管理をしていただくことです。

これを誤ってしまうと非常に危険です。

トラブルが起きたとき自分でやらないといけないことですとか、家賃を払わない方がいらっしゃったからどうすればいいか。

区分が分かっていないと、自分に責任がきてしまいます。

実際不動産の仲介や管理を我々やっている中で、トラブルはとても多いですね。

なのでご自身で管理されるっていう方もいらっしゃるんですが、プロにお任せしたほうがいいと私は思っています。

では次に種類についてご説明します。

まずは自主管理。自分で管理するというケースです。

続いて管理を委託する、管理委託。

もう一つ前回はマンションやアパート貸し出す際の流れをご説明いたしました。

今回は「予備知識としてこれは知っておかないといけないよ」という内容をまとめてあります。

まずは管理の種類からご説明させて頂きます。

管理というのは、不動産会社が募集や入居者の管理をしていただくことです。

これを誤ってしまうと非常に危険です。

トラブルが起きたとき自分でやらないといけないことですとか、家賃を払わない方がいらっしゃったからどうすればいいか。

区分が分かっていないと、自分に責任がきてしまいます。

実際不動産の仲介や管理を我々やっている中で、トラブルはとても多いですね。

なのでご自身で管理されるっていう方もいらっしゃるんですが、プロにお任せしたほうがいいと私は思っています。

では次に種類についてご説明します。

まずは自主管理。自分で管理するというケースです。

続いて管理を委託する、管理委託。

もう一つがサブリース。

その3種類になります。

募集についてはどの形態でも不動産会社が委託を受けて行ってくれます。

入居者対応やクレーム対応、お家賃が入ってきたものを送金する。

こういった作業をやってくれるかどうかですが、管理委託とサブリースの場合は送金、入居者の対応もしてくれます。

家賃保証に関しては、サブリース契約を結ぶと保証してくれます。

先ほど申し上げた通り自主管理はなるべくおすすめではないので、管理をお任せするか、サブリースの形態を取るかを行っていただくことをお勧めします。

管理委託とサブリースの違いなのですが、サブリースは持っている物件を不動産会社が一旦借りてくれて、それを又貸しするという契約形態になります。

その分家賃の保証がありますので、サブリースをした方が手残りは少なくなります。

費用の部分の比較になりますが

管理の委託の場合、賃料の5%を支払って管理を任せます。

サブリースの場合は相場賃料の90%で不動産会社が借りますので、実質10%の管理費がかかっているのと同じです。

自主管理お勧めできないと申し上げた点としてもう一つありまして、自主管理のオーナーさんの場合は色々な不動産会社から足出しをしているケースが多いです。

そうすると不動産会社が多数あるので、空室の確認が本当に空いているのかというのが不明なケースがあります。

なので仲介会社はお客様に紹介する際に、自主管理の物件を避けがちというのがあります。

これはあくまで傾向なので絶対ではないのですが、極力管理を委託するかサブリースの形式された方が良いかと思います。

貸借契約の種類なのですが、これも3つございます。

まず大きく分かれるのが普通借家契約と定期借家契約です。

期限の定めがある契約を定期借家契約と言います。

普通借家契約は2年間ごとに更新料を支払って、また2年更新していくという形になります。

定期借家契約の中でも2つの種類があります。

一つ目は定期借家契約通常のケースです。

これは転勤やいついつ売却されるという際に使われるもので3年や5年などの期間を定めて賃貸借契約を結ぶものになります。

再契約をすることはできません。

もう一つは、再契約を前提とした定期借家契約というものがあります。

2年経って再契約をして、また2年住んでいただく。

普通借家と再契約型定期借家は、住んでいる方からしたら費用面や契約の内容としては一緒です。

なのですが、再契約に関しては貸主の選択権があります。

この方とは再契約はしない。ということができます。

ところが普通借家契約の場合、2年間経って更新拒絶はできません。

なのでここは臨機応変に使い分けていきましょう。

最近は再契約型定期借家契約を使う方が多いかと思います。

最後に確定申告なのですが、マンションやアパートを貸し出されると、家賃は収入になりますので、収入が増えます。

確定申告をしないといけません。

総所得が上がってしまいますので、こちらをご注意いただければと思います。

サブリース。

その3種類になります。

募集についてはどの形態でも不動産会社が委託を受けて行ってくれます。

入居者対応やクレーム対応、お家賃が入ってきたものを送金する。

こういった作業をやってくれるかどうかですが、管理委託とサブリースの場合は送金、入居者の対応もしてくれます。

家賃保証に関しては、サブリース契約を結ぶと保証してくれます。

先ほど申し上げた通り自主管理はなるべくおすすめではないので、管理をお任せするか、サブリースの形態を取るかを行っていただくことをお勧めします。

管理委託とサブリースの違いなのですが、サブリースは持っている物件を不動産会社が一旦借りてくれて、それを又貸しするという契約形態になります。

その分家賃の保証がありますので、サブリースをした方が手残りは少なくなります。

費用の部分の比較になりますが

管理の委託の場合、賃料の5%を支払って管理を任せます。

サブリースの場合は相場賃料の90%で不動産会社が借りますので、実質10%の管理費がかかっているのと同じです。

自主管理お勧めできないと申し上げた点としてもう一つありまして、自主管理のオーナーさんの場合は色々な不動産会社から足出しをしているケースが多いです。

そうすると不動産会社が多数あるので、空室の確認が本当に空いているのかというのが不明なケースがあります。

なので仲介会社はお客様に紹介する際に、自主管理の物件を避けがちというのがあります。

これはあくまで傾向なので絶対ではないのですが、極力管理を委託するかサブリースの形式された方が良いかと思います。

貸借契約の種類なのですが、これも3つございます。

まず大きく分かれるのが普通借家契約と定期借家契約です。

期限の定めがある契約を定期借家契約と言います。

普通借家契約は2年間ごとに更新料を支払って、また2年更新していくという形になります。

定期借家契約の中でも2つの種類があります。

一つ目は定期借家契約通常のケースです。

これは転勤やいついつ売却されるという際に使われるもので3年や5年などの期間を定めて賃貸借契約を結ぶものになります。

再契約をすることはできません。

もう一つは、再契約を前提とした定期借家契約というものがあります。

2年経って再契約をして、また2年住んでいただく。

普通借家と再契約型定期借家は、住んでいる方からしたら費用面や契約の内容としては一緒です。

なのですが、再契約に関しては貸主の選択権があります。

この方とは再契約はしない。ということができます。

ところが普通借家契約の場合、2年間経って更新拒絶はできません。

なのでここは臨機応変に使い分けていきましょう。

最近は再契約型定期借家契約を使う方が多いかと思います。

最後に確定申告なのですが、マンションやアパートを貸し出されると、家賃は収入になりますので、収入が増えます。

確定申告をしないといけません。

総所得が上がってしまいますので、こちらをご注意いただければと思います。