#2「購入VS賃貸」どっちがお得？ キャッシュフロー編
稲垣ヨシクニです。
『#1「購入VS賃貸」どっちがお得？ キャッシュフロー編』にてご説明しました「買う」と「借りる」。
先ほどはキャッシュフローの単純な比較についてお話しました。
今回は、様々なデータをもとにさらに検証してみようと思います。
こちらの図は東京の約40年間の物件の価格の推移です。
一番高かった時期が、1990年バブルの絶頂の時で、8667万円。
ここからバブル崩壊によって4665万円まで値段が下がりました。
ここから不動産のミニバブルと呼ばれる時代になり、6120万円まで値段が上がっています。この頃がちょうど小泉政権で、サイバーエージェントが上場した年になります。
ここからリーマンショックで東日本大震災を経て、5190万まで値段が下がっております。
その後2013年にオリンピックが決定して以降、今までずっと値段は上がり続けているという状況で、2016年には6732万円まで上がっております。
これは、ミニバブルの時よりも高いという状況です。
これから高くなるの？安くなるの？どっちなの？と、よくお客様に聞かれるのですが、正直分かりません。
なぜかというと、これは日経平均株価と連動しております。
日経平均の約6ヶ月後に不動産の価格が上がったり下がったりしております。
これから値段の上げ下げとかがこれがわかる人っていうのは、株の値動きが事前にわかる人ということになるので、インサイダーなっちゃいます。なので私もどうなるかはわかりません。
ただ、現在非常に高い金額で推移してまして、値段がさらに上がってしまいますとこれから買える方がいなくなってくるので、市場の合理性を考えると、下がる傾向にあるのかなという風には思っております。
もう一つ、は貨幣価値についてです。1987年から2017年までの30年間でどのぐらい変動したのか、それは1.16倍です。
例えば、1987年の時に購入していた物件が1億円だったら、2017年の時に単純比較すると1億1600万円になっているということです。
私の漠然としたイメージでは「3倍くらいになっているのかな」と思っていたんですけど、あまり上がっていないんですね。
つまり年収が500万の方でいらっしゃったら、その方が払っている住宅ローン自体は30年経っても同じ価値を払っていることになりますよってこと。住宅購入において、貨幣価値の変動に関してはそこまで気にするところじゃないのかなと思いますね。
最後に、東京の方の世帯別平均年収です。
30代前半の方だと539万円。50代前半で絶頂期で811万になって、60代の前半で544万円まで下がります。という、こういった山になります。
賃貸の場合、賃料はフェーズによって支払額を変えていくことができます。
でも購入した場合、金利が固定であれ変動であれ大体同じ金額を35年間払い続けるって事なので、総収入における住宅ローンの比率というのは変わってきます。
当然50代の前半が比率としては低くなってきます。
以上を取りまとめると、まずマンションの購入ですね。これは投資と分けて考えて欲しいです。よく、安く買って高く売る。これでキャピタルゲインを得たい。という方がいらっしゃいますが、先ほど申し上げた通り”先”は読めませんので、「いつ下がるかということを待ってから買う」というのは僕の中ではあまり良い発想ではないかな。という風に思っています。あくまで「住まいを買われる」ということを認識していただいて、投資ではないという風に、考えていただきたい。
そして、購入する物件は、売れる。貸せる。っていうのが前提の物件にしてください。
これは必ず守って欲しい部分です。購入されたとしても売れない物件を買ってしまいますと、年収が変わってしまった、下がってしまった、という時に、売れないとか、万が一の場合貸すことができないってなってしまうと、非常に困りますのでここに関しては重要視していただきたいです。
また、ライフスタイルに合わせて一生涯賃貸であるということも、全然有り得ると思います。私はどちらかと言うと賛成派になります。色々なところに住めますし、支払自体は確かにキャッシュフローは多いんですが、例えば東京から離れて田舎のほうで暮らされたりしていても、週1回会社の方に行けばいいので新幹線に乗って出社する。ということもできますし、ライフスタイルに合わせて賃貸というのは全然アリかと思います。
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