【マンション売却のコツ】東京23区で初めてマンション売却する方必見！何から始めればいい？②売却のポイント
稲垣ヨシクニです。
今回は売却のポイントをご説明していきます。
まず売却をするときは、仲介と買取の2パターンがあります。
仲介というのは、不動産会社に買主さんを探してもらうというパターン。
買取に関しては、不動産会社が直接購入するというパターンになります。
仲介で販売したものと買取で販売したものは、価格が違います。
買取の場合は業者値と言いまして、仲介で販売したエンド値と呼ばれるもの約8がけになります。
どういう区分になるかというと、早く売らないといけない事情がある場合に不動産会社に買ってもらう。特段早く売らないといけない事情がない場合は、仲介で販売する。
この2つがあることを覚えておいていただければと思います。
もう一つ、仲会の時に媒介という契約を結ぶのですが、種類がございます。
専属専任媒介、専任媒介、一般媒介と3種類ございます。
【専属専任媒介】
・一つの業者にしか頼めない
・自己発見取引といって、親戚に販売するなどもできない
あまり使われるケースがないので、今回は専任媒介と一般媒介の違いについて詳しくご説明致します。
【専任媒介】
・一つの業者にしか頼めない
→一つの業者が頑張ってくれる
→広告費をたくさん使うことができる
→優先的にその物件を紹介してくれる
・レインズ（不動産の市場のようなサイト）に登録することが義務付けられている
→専任媒介の方が早く買い手が見つかる可能性が高い
【一般媒介】
・多数業者と契約を結ぶことができる
→モチベーションで言うと専任媒介より低くなってしまう
次に「囲い込み」についてご説明致します。
囲い込みというのは、自社でしか紹介しないという戦略をとっている不動産会社の手法です。
大手業者さんに多く見受けられます。
普通はレインズに登録して、そのことによって全国の不動産会社にその物件を紹介できるようになるのですが、囲い込みの場合は、レインズに登録をしないで自社のお客様のみご紹介していくので、紹介する幅が圧倒的に少なくなります。
その代わり、不動産会社としては売主からも買主からも手数料が取れて（両手取引）、6％手数料が取れるため、大手業者は囲い込みをする傾向にあります。
「査定価格が高い会社を選ぶべきか？」という点なのですが、前回の記事で一括査定サイトで査定をするというお話をしたと思うのですが、その際に各者三様の金額が出てくるかと思います。一番高く値段をつけてきた会社が一番いいか？といったらそういうわけではありません。
当然相場から逸脱して、例えば5000万円くらいの物件を1億円で売れますっていうこともできてしまうんですね。
ここの査定をする裁量というのは営業マンや不動産会社で自由になります。
なので、正確な今までの成約データですとかそういったものを元に適切な金額を提示してくる会社が信頼がおけると思いますのでそういった視点でも選んでみてください。
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