東京23区の不動産価格と相場の推移、買い時はいつ？【前編】
稲垣ヨシクニです。
今回のテーマは不動産の買い時というテーマについてです。
私が不動産の仲介の現場でたくさん聞かれることは、「オリンピックが終わって値段が下がってから買うべきですか？」というお話です。
これについての私の見解は、分からないというのが事実です。
2020年7月の現状ですと、コロナウイルスの影響でオリンピックができませんでした。このように、世の中は全然読めないんですね。
オリンピックが終わって値段が下がるという話は誰が言ったのか分かりませんが、こういったお話が蔓延していたとして、仮に値段が下がりますと。この間の記事にした通り、日経平均と連動しておりますので、景気が低迷していることになります。その際は景気が低迷すると金利が上がります。
5000万円の物件を金利1%で買った場合の35年間の総支払額、4300万円の物件を金利2%で買った場合の総支払額。
これらを比べてみますと、総額6,000万円でほとんど一緒なんですね。
「オリンピックが終わって仮に値段が下がりました→5000万円が4300円になりました→金利が1％か2％になりました。」
この二つ、実はキャッシュフローは変わりません。同じ6000万円です。
一見安くなったのでお買い得だなって思うんですけど、あくまで「金利」というのがかなり重要なポイントとなるんですね。
なので私は、「オリンピックが終わって下がったら買い時ですか？」というような質問に関しましてはお答えしておりません。
分からないというのが私の見解だからです。
何度も申し上げている通り、不動産の価格は株価と連動しておりますので、オリンピックが終わると日経平均と連動して下がるかもしれないですけど、これを読める人は、アナリストでもいないと思います。
新築と中古に関しては価格の査定の方法が若干異なっており、新築は資材や人工と連動してますので、今回オリンピックが決定した2013年以降、ぐんぐん値段が上がっているというのは、資材単価や工事の人工が上がっているからというのが一つの要因なっています。
中古に関しては、需要と密接になっておりますので、当然新築価格と連動はしているものの資材の価格などのものとは関係がないです。ここは取引相場に連携しているという風に思って頂ければと思います。
次に投資と実需の違いということで、まず値段のボラティリティ（価格変動）に対して、投資と実需で全く違います。実需というのは、実際に物件を買って住むマンションのことをいうのですが、住宅ローンというのは基本的にどの時代も借りやすいです。
ところが投資物件に関しては、借りられる方というのは極端に少なくなっています。
「するがショック」と呼ばれるものがありまして（こちらは別記事で解説予定です）、これによって借りられる方はほとんどいらっしゃいません。そうすると投資物件はお金を借りて買うものですから、値段の上げ幅がかなり大きくなるんですね。
居住用の実需用のマンションに関してはファイナンスの難易度が低いので基本的にボラティリティを低いという風に考えられます。
続きまして、今後起きてくる事実について解説します。
2022年に生産緑地法というのが解除されます。
生産緑地というのは、1992年に「宅地を農地並みの課税にする」といった法律が制定されまして、23区で結構かなりの面積があります。
世田谷区と練馬区が65%を占めていると言われており、これが解除され、今の農地の課税が宅地並みに課税されることになると、オーナーさんが売られるということが多いので、そこに賃貸マンションが建ったり、分譲マンションが建ったりと、住宅の供給が増える可能性が、特に世田谷区や練馬区では高いと言われています。ここに準じてくるのが江戸川区などです。こちらも生産緑地が非常に多いんです。
次に23区の人口です。
これ、実は増え続けているんです。日本の人口は2060年で8000万人まで減ると言われているのですが、東京の人口に関しては、23区では2025年まで増えると言われています。
なかでも千代田区、港区、中央区に関しては、2040年まで増えるという風に言われております。
2040年というと、今住宅ローンを組まれた場合の20年後の2040年でも、人口が増えていって需要があるということになりますので、この辺りの物件を買われるというのは結構おすすめなのかな、と思います。
コロナの影響による値下がりについては、コロナの影響によって値段が下がると言われているのですが、2020年7月の時点では、値下がりの傾向が見られません。
ここ8年間でマネタリーベースが4倍程度で500兆円まで増えているという事実があります。マネタリーベースというのは他の記事でもご説明する予定ですが、簡単に言うと「紙幣の総量」になります。
紙幣の総量がこの8年間、黒田バズーカによって4倍程度の500兆円まで増えているということは、インフレが起きるんじゃないかな？とおっしゃっている方もいらっしゃいます。
これらが今後起きるだろうという事実になります。
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